I kundeservice får vi ind i mellem lidt mere tekniske spørgsmål om andelsboliger, fx hvad der adskiller dem fra en ejerbolig eller hvad “andelskrone” betyder.

Vi har derfor bedt vores samarbejdspartner ABF – Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation – om at svare på nogle af de mere gængse spørgsmål om andelsboliger.

Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerlejlighed?

Når man køber en ejerlejlighed, så ejer man den konkrete bolig og man indgår samtidig i et fællesskab i en ejerforening, idet man sammen med andre ejer fællesarealer, grunden, m.m. Når man køber en andelsbolig, køber man en andel af en ejendom, som man ejer i fælesskab med de øvrige andelshavere. Samtidig med købet af andelen i foreningens ejendom, får man brugsret til en andelsbolig.

Læs mere om Andelsboligens kendetegn på ABF’s hjemmeside 

Hvilke dokumenter har jeg krav på at få udleveret af sælger?

Andelsboligforeningslovens § 6 opridser dette og omfatter bl.a.:

– Nøgleoplysningsskema

– Energimærke

– Årsrapport

– Vedtægter

– Vedigeholdelsesplan, hvis en sådan foreligger

– Referat fra seneste ordinære generalforsamling samt eventuelle ekstraordinære generalforsamlinger.

Læs mere på ABF’s hjemmeside om salg og de forskellige dokumenter 

Hvad er nøgleoplysningsskemaer og hvem skal udfylde dem?

Det er foreningen samt banker og kreditinstitutter, der skal udfylde de 3 skemaer der findes. Det er skemaer, der omfatter relevante oplysninger om foreningen og om den konkrete andelsbolig, der er til salg. Hovedparten af oplysningerne kan findes i foreningens årsrapport. Det er foreningens bestyrelse, der skal udfylde skemaerne og overdrage dem til sælger.

Hvilke opgaver har bestyrelsen og administrator?

Bestyrelsen står for den daglige ledelse af andelsboligforeningen. En administrator er et eksternt firma, som foreningen kan indgå en aftale med. Administrator står primært for opkrævninger, varslinger og betaling af foreningens regninger, hjælp til indkaldelse og afholdelse af generalforsamlinger, mv. Det er typisk også administrator, der udfærdiger købsaftaler, opdaterer andelsbeviser, m.m.

Det er op til den enkelte forening at beslutte, om man ønsker at benytte en administrator eller være selvadministrerende.

Hvordan påvirker foreningens økonomi udgifterne til den enkelte bolig?

Når man er andelshaver i en andelsboligforening, hæfter man i fællesskab for en gæld til realkreditinstituttet og de løbende økonomiske forpligtelser som foreningen har påtaget sig overfor tredjemand, fx banker, håndværkere, etc.

Omfanget af dine hæftelser som andelshaver er nærmere beskrevet i foreningens vedtægter. I øvrigt skal man se på de aftaler, der er indgået med penge- og realkreditinstituttet for nærmere information om konkrete hæftelsesforhold.

Hvad betyder en “sund økonomi”?

Når man siger at økonomien i en andelsboligforening er “sund”, er det primært et udtryk for, hvordan andelsboligforeningens økonomi og finansiering er sammensat, fx om foreningens lån er fast forrentet eller har variabel rente og om man kender til lånet forløb indtil det udløber.

Hvad er renteswap og er det altid et dårligt tegn, når en forening har indgået sådan en aftale?

En renteswap er en aftale, som en andelsboligforening indgår med en bank om at bytte rente i en afgrænset periode. Aftalen indgås typisk, hvis andelsboligforeningen har optaget et variabelt forrentet lån, og ønsker at bytte den variable rente ud med en fast rente.

En renteswap kan være et godt låneinstrument. Det skaber en tryghed om de løbende ydelser, men er til gengæld koblet op på en usikkerhed omkring værdien på grund af markedsmæssige renteudsving.

Læs mere om Renteswap på ABF’s hjemmeside

Hvad betyder “andelskrone”?

Andelskrone er et udtryk for hvor meget en indskudt krone fra foreningens start er vokset til.

Læs mere om Andelsværdiberegning på ABF’s hjemmeside

Hvad er “månedlig boligafgift” og hvad består den af?

Den månedlige boligafgift kan opdeles i to poster. En post udgør andelshaverens andel af betaling på foreningens lån og den anden post dækker foreningens fællesudgifter, som fx ejendomsskatter, forsikring, renovation, vedligeholdelse, administration og revision.

Hvad er “forbedringer” i en andelsbolig og hvordan opgøres deres værdi?

Forbedringer er arbejder udført for andelshavers regning, fx nyt køkken eller nye parketgulve, som øger boligens brugsværdi.

Værdien opgøres til anskaffelsespris dog med fradrag for slid og ælde, Ifølge lovgivningen skal der ske en nedskrivning af værdien afhængig af forbedringens forventede levetid. Afskrivning skal ske efter den enkelte forenings praksis herfor. Mange foreninger anvender ABF’s retningslinjer for afskrivninger.

Bruger man tilstandsrapporter ved køb og salg af andelsboliger?

Nej, man bruger ikke tilstandsrapporter ved køb og salg og af andelsboliger, som man kender det fra ejerboliger. Det man opererer med i andelsboligforeninger er en vedligeholdelsesplan, der udarbejdes for hele ejendommen til brug for dels indblik i ejendommens stand men også til brug for planlægning af vedligeholdelsesarbejder på ejendommen både tidsmæssigt men også økonomisk.

Kan man tegne en ejerskifteforsikring når man sælger en andelsbolig?

Nej – man er som nævnt ovenfor ikke omfattet af begrebet “køb af fast ejendom”.

Hvem er ansvarlig for eventuelle fejl og mangler i en andelsbolig?

Det afhænger bl.a. af, hvordan vedligeholdelsespligten er fordelt i foreningen, hvilket ofte fremgår af foreningens vedtægter. Som andelshaver er man i udgangspunktet ansvarlig for, at den bolig man overdrager brugsretten til også er i brugbar og funktionel stand uden fejl og mangler.

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Juridisk og økonomisk ordbog for andelshavere

Køb og salg af andelsbolig

Er din forening medlem af ABF?

Læs mere om samarbejdet mellem ABF og Boliga Selvsalg – Selvsalg.dk